1가구1주택의 양도세 감면에 대한 생각

우리나라 부동산 정책중에 1가구가 1개의 주택을

2년이상 보유하고 있으면 양도세가 감면되는

정책이 있습니다.

개인적으로 별로 좋아하지 않는 정책인데요

이는 주택을 구입함에 있어서 주거의 목적이 아닌

투자의 개념으로 만든다는 데에 있습니다.

물론 투자에 대해 뭐라고 말할 사람은 없겠고

주택 구입은 큰 돈이 들어가는 만큼

그만큼 많이 알아보는것이 당연하겠지요

하지만 1가구 1주택의 양도세 감면은

투자와 투기의 애매한 중간 지점에서

주택구입의 목적을 갖게 한다는 것입니다.

2년이상 보유하면 양도세가 없다는 것은

성인이 20번 정도를 양도세 없이 집을 샀다 팔아도

양도세가 없다는 것인데요

실제 갭투자나 임대목적의 다주택자와 형평성이

맞지 않다고 봅니다.

임대목적의 다주택자는 세금을 올리고

1가구1주택의 양도세를 면제하는 것은

공무원들의 편리한 시각이 아닐까 하는 생각이 드네요

다주택자도 공정한 세금을 내고

그만큼 임대주택을 공급하는 역할을

하게 되는 거니까 자연적인 부동산의 활력을 주게되지만

매번 부동산의 시세차익을 생각하며 주택구입을 하려고 하면

투자인지 투기인지 사회적 병리 현상이 생긴다고 생각듭니다.

동창회를 나가봐도 40이상의 성인들은 전부 부동산얘기 입니다.

우리나라가 그동안 부동산으로 정잭적 호황을 누렸다고 하면

앞으로는 개인과 기업의 능력에 따른

부가가치를 올려야 한다고

생각이 듭니다.

올 하반기만 해도 부동산시장의 양극화가 우려된다고 하는데요

있는 사람은 정책이 어떻게 되건 큰 타격을 받지 않습니다.

극 서민층의 공공임대주택을 늘이고

있는 사람들의 보유세와 개발행위를

더욱 활발하게 할 수 있다면

신도시를 개발하지 않아도 도심의 활발한 개발과

서민층의 공익목적 주택의 임대

중산층의 건전한 부동산재태크를 통해

시장의 안정화를 가질 수 있다고 생각합니다.

주택의 목적은 주거이지 투자가 제 1순위가 되어서는

안된다고 생각합니다.

그래야 보다 높은 복지를 주장할 수 있고

양극화를 막을 수 있다고 생각드네요

분양빌라 담보대출 어떻게 진행될까?

신축건물인 경우에 다세대 주택인

빌라는 건축주가 통으로 대출을 받던가

개별분양을 하게 됩니다.

통으로 대출을 받을시-

건축을 준공시키고 나면 건축자금, 공사비용, 기타 운영자금등

한번에 처리할 자금이 있다보니

미분양 상태에서 한번 대출을 받게 됩니다.

통으로 대출을 받을 때는

방공제가 가장 큰 문제입니다.

여러채를 한꺼번에 대출받기때문에

방공제를 안할 수가 없습니다.

그래서 방공제문제의 해결은

담보신탁을 통해서 처리할 수 있습니다.

담보신탁으로 방공제를 해결하고

사업자 대출로 최대 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.

개인으로 개별 분양을 받을시-

개인이 분양을 받아서 주택담보대출을 받을 시

분양받은 빌라를 임대목적으로 할 때에는

사업자대출로 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.

주거 목적으로 대출을 받을때는

서울은 50%

경기지역은 70%까지 받을 수 있습니다.

분양받을 시 여러 조건을 확인하여서

계획하는 것이 필요합니다.

토지담보대출의 종류와 과정 알아보기

주택의 분양경기가 줄어들다보니

건축을 하시는 분들도 많이 어려워졌습니다.

건축경기가 없다고 해도

토지의 가격이 하락하지는 않는것 같네요

상대적으로 거래가 활발해지지는 않겠지요

정부의 부동산정책이 무분별한 가계대출은

억제하다보니 담보대출을 받기에는

조금 까다로와 지는 것 같습니다.

오늘은 토지에 대한 담보대출을

알아보도록 하겠습니다.

토지담보대출의 종류는 크게 나누어서

일반적인 담보대출의 PF대출로 볼 수 있구요

지역과 지목에 따라서

담보비율은 조금씩 틀려집니다.

대지, 잡종지, 전, 답의 경우에

감정가의 기본비율 + 상향비율을

적용하게 됩니다.

기본비율은 해당지역의 동일물건의

일정기간 낙찰가율에 따라 정해지게 됩니다.

상향비율은 신용등급에 따라 적용이 됩니다.

PF대출은 사업계획과 수지분석에

따른 환가성에 따라 적용이 되고

에코티의 비율은 은행마다 차이가 있습니다.

담보비율의 최고한도는 최대85%입니다.

기본비율에 따른 차이는

지역의 낙찰가율에 따라 적용이 되고

기본비율의 적용은 보통 70% 정도입니다.

신용등급이 좋을 수록

최대 15%까지 상향이 가능합니다.

금리는 일반적으로

4%초반에서 중반정도 입니다.

금리또한 신용등급에 따라 차이가 있습니다.

저축은행의 경우에는 6~7%정도가 나옵니다.

토지의 종류중에 임야의 경우는

취득의 경우가 까다롭습니다.

토지이용계획상에 보전산지, 임업용산지,

공익용산지, 비오톱, 공원등이

기재되 있는 경우에는

취득을 할 수 있는 은행이 많지 않습니다.

임야의 환가성은 개발여부에 따라

판단될 수 있기 때문에

개발행위가 가능한 임야일때 취득이 가능합니다.

토지담보대출의 요건중에

도로의 인접성도 중요합니다.

일부은행을 제외하고는

맹지를 취급하지 않는 은행도 많습니다.

지목별 낙찰가율에 따른

담보비율도 조금씩 차이가 있습니다.

디테일한 내용은 전문와 상담하세요

성심성의 껏 말씀드리겠습니다.

사우나 담보대출 확인해보기

일반적인 담보대출의 감정은

건물자체에 대한 감정만을 담보가치로 인정을 합니다.

사우나의 가치를 매기는 것은 조금 애매한 부분이 있습니다.

보통 사우나를 하기위해서는

건물에 설비를 채우는것은 당연합니다.

사우나의 설비금액이 만만치 않은 금액이라

실제로 매매되는 금액은 설비금액을 일정량 포함하고 있습니다.

상권의 활성도도 또한 많이 반영이 됩니다.

하지만 담보대출을 함에 있어서는

건물자체에 대한 부분만을 감정평가 합니다.

설비에 대한 부분을 제외한 부분만을 평가하는 것이지요

그러다 보니 실제적으로 사우나를 담보대출함에 있어서

원하는 금액보다 적게 나오는 것이 현실입니다.

일반적으로 담보감정의 최고 85%선이

담보한도의 MAX입니다.

모텔담보대출 실질적 내용

지역에 따라 차이는 있지만

숙박업자체가 활성화 되어있는 지역에서는

현금흐름도가 좋고

시간대비 회전율도 좋은편입니다.

금융권에서도 담보가치에 비하여

높은 비율로 대출을 하는데도

수익성이나 안정성에서

유리합니다.

모텔 담보대출에서 가장 특징적인 것은

한도 부분입니다.

수익성이 좋기 때문에 은행에서도

다른 담보물건에 비하여

높은 담보비율을 적용하여도

안정성이 있기 때문입니다.

일반 사업자대출이 70~80%선인데 비하여

숙박업은 80~90%까지 담

보대출이 가능합니다.

담보비율은 정해져 있기 때문에

실질적으로 가장 좋은 비율을 얻기 위해서는

감정이 중요합니다.

모텔은 일반적인 담보감정가액보다

실질적으로 거래되는 가격은

훨신 높습니다.

거래되는 모텔의 상권에 따라

프리미엄이 붙기때문에

실제로 거래되는 가격은 담보물건의 가치보다

높은것이 당연하지요

충분히 시세를 반영하여 담보가치를 감정하는 것이

높은 한도를 받는데 유리하겠지요

농,수협,새마을금고,신협에서 진행을 할때 금리는

보통 4%중반~5%초반입니다.

저축은행의 경우 90%까지 가능하지만

금리는 6~7%입니다.

감정이 적게 나와서 한도가 높은거 보다

감정이 높게 나와서 한도가 일반적인것이

대출금액이 더 높게 나올수가 있습니다.

실제로 은행에서 적용하고 있는

최고한도를 적용하게되면

승인조건이 까다롭습니다.

소득증빙이나 담보물건의 환가성등을 파악하는 것이

휠신 어렵습니다.

금융사별 지역적으로 담보의 한도가 틀릴 수가 있고

부대조건들이 조금씩 다릅니다.

은행의 모든 조건들을 디테일하게 알기는 쉽지 않습니다.

궁금하신 점들이나 문의 사항은 언제든지 연락주세요

친절히 말씀드리겠습니다.

교회담보대출 진행과정에 대한 지식내용

교회담보대출에 대한 진행은

기본적으로 사업자대출에 대한 구조를 가지고 있습니다.

담보가치평가와 담보비율을 사업자대출과 동일하고

승인내용과 가치판단을 하는 내용이 조금 특수합니다.

전문적인 지식이 없는 경우에는

자세한 내용을 알수가 없습니다.

오늘은 교회담보대출에 대한 전반적인 내용을

알아보도록 하겠습니다.

예전에는 담보비율이 지역에 상관없이 정해져 있었습니다.

농,수협에서 취급을 많이 했었구요

담보비율을 70~80% 선이였습니다.

지금은 비율자체가 정해져있지가 않고

사업자대출과 마찬가지로 해

당지역의 낙찰가율에 따라 정해지게 됩니다.

일부 은행에서는 최대 80%까지 지금도 가능합니다.

담보비율, 금리, 대출기간, 상환조건등

일반적인 내역은 비슷하지만

승인을 받는 내용등을

세부적으로 알아보겠습니다.

교회대출을 하기휘해서는

교회의 투명성을 먼저 따져보게 되는데요

개적교회인지?

교회의 내분이 있는지?

신도수는 증가하고 있는지?

주위에 대형교회가 있는지?

교회구성원의 바람직하지 않은 소문이나

스캔들이 있는지?

등은 확인합니다.

신도수에 따라 차입금에 대한

이자납입능력, 원금상환능력을 보게 되구요

월평균, 년평균 헌금액에 따라

승인여부가 판단이 됩니다.

물론 이단으로 규정되어있는 교회는

최급대상에서 빠지게 됩니다.

교회대출승인에 필요한 세부조항들을 알아보면

설립후 교회내의 분쟁등이 없이 지속적 성장이 되는지?

당회장 목사의 설교능력 및 지명도는 높은지?

교회 재정능력에 비하여 시설투자의 적정한지?

차입후 이자 및 원금상환 능력이 되는지?

공개적 및 민주적인 교회경영을 할수 있는지?

등이 세부적인 내용입니다.

진행과정은 교회마다 조건들이 틀리기 때문에

기본적인 구조를 알고 이해하기 쉬울것 같습니다.

농협 토지담보대출 제대로 알기

어제까지 우중충한 날씨가

오늘은 화창하네요

정말 눈물나게 맑고 푸른 날씨입니다.

헉! 오늘 저녁부터 황사가 온다고 하네요

중국발 황사!

마스크를 필참하고 다녀야 겠습니다.

최근들어 금융활동을 하는데 있어

규제사항들이 많이 있습니다.

주택담보대출의 한도가 많이 줄고

다른 상품들 또한 영향을 받고 있는 실정인데요

오늘은 농협토지담보대출에 대한

내용을 알아보겠습니다.

농협과 수협의 경우에는

토지담보대출에 대한 한도가

타은행보다는 조금 높습니다.

최근들어 조금 조견이 바뀌기는 했습니다.

예전에는 기본비율이 있었지만

지금은 기본비율이 해당지역의

낙찰가율에 따라 정해집니다.

한도를 알아보면

감정가 X 기본비율(신용등급에따라 상향할수 있습니다.)

기본비율은 해당지역의 동일물건의

낙찰가율에 따라 정해지는데요

3개월평균, 6개월평균, 1년평균

낙찰가율에 따라 정해집니다.

개월수는 금융사별, 조합별로 차이가 있습니다.

다만 평균 낙찰건이 5건 미만일때는

최저 비율이 적용될 수 있습니다.

최저비율은 40%입니다.

물건이 좋아도 해당지역의

낙찰건수가 없는 경우에는

담보비율이 낮을 수 있습니다.

상향비율은 신용등급에 따라 차이가 있는데요

예전에는 최대15%까지 상향이 가능했으나

최근에는 5~10%정도가 상향이 됩니다.

기본비율이 70%일때

신용등급이 좋으면

감정가 X 80%

까지 한도가 나옵니다.

비율이 정해저 있기 때문에

감정가를 높게 평가하는 것이

높은 한도를 얻을 수 있겠지요

감정가는 감정사별로

조금씩 차이가 있기 때문에

시세반영을 많이 한 경우에는

높은 가격을 얻을 수 있습니다.

소득증빙은 승인과 관계가 많은데요

대출금의 상환능력, 이자납입능력등

모두 소득증빙을 통해서

승인을 받을 수 있습니다.

소득증빙은 신고금액으로

증빙하게되면 쉽게 되지만

사업자의 경우 낮게 신고할 수도 있고,

현금으로 수당을 수령하는 경우도 있기때문에

실제 거래하고 있는

통장내역으로도 증빙이 가능하고,

신용카드의 사용량, 건강보험납부내역,

연금수령금액, 농지원부의 유무 등을 통해서

추정소득을 추산하여

쉽게 증빙할 수도 있습니다.

최근들어 분할상환 방식을 많이 권장하고 있습니다.

부분적으로 분할상환을 하는 방법도 있고

거치기간을 두고 거치기간 후

분할상환을 하는 방법도 있습니다.

거치기간은 보통 1~2년 정도가 되고

분할상환은 30년 정도를 기준으로 잡습니다.

만약 거치기간 1년에 30년 분할 산환이라고 하면

1년동안은 이자만 내고

그 이후에는 30년을 평균으로 나누어서

분할한 원금과 이자를 같이 내게 됩니다.

대부분의 농협에서는 임야가 지목일 경우

취급을 하지 않는 조합이 많습니다.

해당토지와 도로가 연결되어있지않은 맹지도

대부분의 은행은 취득을 하지 않습니다.

하지만 일부은행에서는 가능한 지점도 있습니다.

금융사별 조합별, 지점별

조금씩 조건이 다를수 있습니다.

궁금하신내용들은 전문가와 상담하세요

자세한 내용이나 문의 사항은 언제든 연락주세요

임차권등기명령과 담보가치

어느날 등기부등본을 보다가 임차권등기명령이란 것을 보았는데

생소한 용어라 차근차근 알아보았습니다.

요새 전세를 구하는게 하늘에 별따기라고들 하지만

임차권등기명령은 그 반대개념이라고 생각하시면 됩니다.

세입자가 계약기간이 끝나고 전세금음 반환받으려 하는데

집주인이 전세금을 돌려주지 못할때

세입자가 전세금을 반환받기 위해서 해당법원에 신청하는것을

임차권등기명령이라고 합니다.

보통 세입자가 집을 빼기전에 미리 몇달전에 얘기를 하면

다음에 들어올 세입자를 받아서 전세금을 돌려주는 형태를 많이 취하는데요

예전에는 주택가치의 6~70%선으로 전세가격이 형성되어 있을때는

후임으로 들어올 세입자가 없어도 담보대출을 받아서

전세금을 반환할수 있었지만

전세가가 고공행진을 할때는 주택가격의 90%까지도 전세가가 형성되어있는 지역도 있었습니다.

이러한 경우에는 후임 세입자가 없을때는 전세금을 반환해 주기가 힘들겠지요

일단 임차권 등기명령이있는 주택은

그만큼 세입자의 회전율도 적고

무리한 전세금을 받았다고 생각하면 될것 같습니다.

흔히들 깡통주택이라고 하는것은

무리하게 올려받은 전세금때문에

만약에 경매가 넘어가거나 할때

전세금보다 적게 낙찰가가 형성되는 경우입니다.

부동산의 정책이 조금더 현명하게 지속되어

전세가의 거품이 빠지고

주택가격이 안정세로 들어오면

임차권 등기명령이란 방법도 없어지게되겠지요

그런 좋은 세상이 왔으면 좋겠습니다.

실사 감정이란?

담보대출을 진행함에 있어서

기준이 되는 가치를 알아보는 방법이

담보감정입니다.

실사감정은

담보감정을 하는데 있어서

실제로 현장을 방문해서

해당물건의 시세, 매매사례, 평가사례,

접근성, 향후 환가성 등 을 고려하여

담보물건의 가치를 측정, 평가하는것을

실사감정이라고 합니다.

담보감정은 은행용, 시세용등이 있지만

모든 감정서를 발급받기 위해서는

실사감정을 합니다.

담보대출의 탁상감정 알아보기

담보대출의 과정중에 가장 먼저 진행되는 내용이

탁상감정일 것입니다.

담보물건과 원하는 금액이

필요충분조건으로 맞는지를

알아보기위해서는

기준이되는 담보의 가치를 알아야 합니다.

그 가치를 평가하는데 있어서

가장 먼저 하는것이 탁상감정입니다.

말 그대로 공부상으로(서류만을 검토하여)

판단하여

물건의 대략적인 가치를 추정합니다.

탁상감정은 공시지가와 표준지가,

해당지역주변의 사례등을

서류상으로 검토하여 판단하며

정확한 금액은 아닙니다.

하지만 탁상감정을 통해

담보물건의 대출진행여부를

판단하는것이 보통입니다.

상가주택담보대출 간단 정리

날씨가 이젠 여름이네요

낮에는 기온이 초여름 날씨입니다.

저녁으로 기온이 많이 내려가 환절기 감기가

유행한다고 합니다.

운동으로 극복해야겠네요 ^^

오늘은 금융상식중에 상가주택에 대한

대출에 관하여 알아보겠습니다.

전반적으로 상가주택담보대출에 관하여

한도는 어떻게 되는지?

유리한 조건들은 어떻게 되는지?

기타 내용들은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

일단 한도부분을 알아보면

최고한도는 감정가의 80% - 소액임차보증금

이 최고한도입니다.

이는 건물의 상가와 주택의 비율에 따라 차이가 있을수 있습니다.

상가부분이 주택부분보다 비율이 높은 경우에는

최고 80%까지 담보비율이 가능합니다.

최근 주택담보대출에 관한 가계대출의 규제로

주택부분이 많은 경우에는 낙찰가율과

기본비율등 담보비율을 따져 봐야합니다.

금리는 작년에 비해 많이 올라갔습니다.

미국이 기준금리를 올리고 경제의 활성화가 이유가 될수 있겠지요

보통 년4%초반 ~5%초반 입니다.

금리는 오르는데 그만큼 예금금리가 오르지 않는것은

조금 아이러니(?) 한것 같습니다.

지역농협과 수협, 신협, 새마을금고등

모두 취급이 가능하지만

한도부분은 조금씩 차이가 있습니다.

감정의 부분에서도

담보감정의 최고한도를 적용할수 있는 부분도 중요합니다.

담보비율의 차이가 있다고 해도 5~10%정도의 차이가 있기때문에

비슷한 조건일때는 감정이 많이 나올수록 유리한건 당연하겠지요

최근들어 1금융권에서는

DSR(총부채원리금상환비율)을 적용을 합니다.

소득증빙에 관한 부분인데요

내가 담보를 가지고 있어도

수익에 관한 부채의 총비율을 따져 상환능력을 판단하는 것입니다.

보통 세금의 문제나 현금수입이 많아 신고를 적게 하는경우나

소득의 신고를 안하는 경우에는

금융활동에 대한 제한이 생기게 되는 조건입니다.

2금융권도

올 하반기나 내년쯤이면 시행이 될것 같습니다.

가계대출에 대한 부실율을 줄이기 위해 정책을 시행하는 것인데요

개인의 조건에 따른 장단점이 있을것 같습니다.

높은 한도조건과 낮은 금리

쉬운 소득증빙과 낮은 신용등급의 처리등

여러 조건들이 금융활동의 목적이 될수 있습니다.

금융사별 차이가 있기 때문에

조건별 맞춤형 서비스를 제공받기위해서는

전문가와 상담하는것도 방법일것 같습니다.

궁금한 사항이나 문의 사항은 언제든 연락주세요

성심껏 답변드리겠습니다.

환절기 감기조심하시구요

즐거운 하루 되세요 ^^

빌라 임대사업자담보대출 알아보기

드디어 새해가 밝았습니다.

올해에는 좀더 행복한 한해가 되었으면 좋겠습니다.

정부의 부동산 대책에 따라

투자목적의 임대사업자들이

금융서비스를 받기가 어려워 졌습니다.

오늘은 그에 따른 내용을 알아보겠습니다.

서울 경기 지역의 주택구입의 목적은 투자 목적도 있지만

주거목적의 구입도 많습니다.

규제에따른 한도가 많이 줄었기때문에

사업자대출을 이용하면

조금더 많은 한도를 받을수 있습니다.

대부분 기존의 사업자가 있어서

사업실적이 있는 경우에만

사업자의 유무를 판단할수 있었지만

신규 사업자도 가능합니다.

감정가의 80% -방공제

가 최대 한도인데요

신탁으로 진행을 할때

방공제를 안할수도 있습니다.

금리는 작년보다 조금 오른 편입니다.

작년에는 3%대 금리가 주를 이루었지만

최근들어 금리는 조금 오른 추세입니다.

4%대 금리가 주를 이루고 있습니다.

소득증빙 또한 문제인데요

아직 실행되고있지는 않지만

곧 총부채비율에 따른 소득증빙을 따지게 됩니다.

자신이 가진 총부채의 납입능력을

모두 생각하게 되는것이지요

빌라와 단독주택, 상가주택등

금융서비스에 대한 규제들이

가계대출을 줄이기 위해

전반적으로 시행이 될것 같습니다.

가계의 부채는 건전한 관리를 통해 끌어 나가야 할것 입니다.

변화하는 금융서비스, 전문가와 상담하세요

문의사항은 언제든 연락주세요

성심껏 말씀드리겠습니다.

농협 토지담보대출 2017년 추세는?

가계부체의 상승과 부동산의 불안감으로 인한

금융활동이 여려워 지고 있습니다.

봄은 가까워 오고 있는데

현실적인 봄날은 아련하기만 한데요

점점 어려워지는 토지대출에 대한

금융상품을 이야기해 보겠습니다.

기존의 대출방식에서 한도를 계산하는 방법은

기본비율에 상향 조건을 플러스(+)하여 계산하는 방법이였는데

최근들어 기본비츌은 지역에 따른 낙찰가율에 따라

기본비율이 정해 지게 됩니다.

보통 최근 1년간의 동일물건의 낙찰가율에 따라

기본비율이 책정됩니다.

만약 동일물건의 낙찰사례가 없는 경우에는

최저비율 40%를 적용하게 됩니다.

상향비율또한 최대15%까지 가능하였으나

5%가 마이너스(-)되었습니다.

사업자의 경우에는 사업목적으로 사용을 할경우

5% 상향이 가능합니다.

결론적으로 기본비율 70%에

신용등급이 좋고 사업자의 경우

최대 85%까지 가능합니다.

토지담보대출의 최대 관건은 감정가 인데요

토지에 대한 감정가는 현시세, 매매사례, 향후 환가성,

표준지가, 공시지가 등 여려가지를 통해 정해지게 됩니다.

하지만 주택에 비해 감정사별 기복이 있기도 합니다.

감정의 차이는 크게 15%이상 나지가 않는데요

그 작은 차이로 원하는 대출금이 나오기도 하고

안나오기도 하는게 현실입니다.

최근 추이는 랜덤으로 감정을 하게 되는데요

기존에 적극적인 감정보다 보수적인 감정도 반영하여

대출상황의 건전성을 유지하려는 의도로 보입니다.

하지만 현금보유량이 적은 서민들은

상대적으로 금융활동이 더 어렵게 되었습니다.

하지만 신용등급이 5등급 이상일경우

지점에서 정하는 감정사를 이용할수 있기도 합니다.

조합별 금율사별 차이가 있습니다.

내가 소유한 토지의 시세가 궁금하거나

토지담보대출의 문의사항이 있는 경우

언제든 편하게 연락주세요

성심성의껏 답변드리겠습니다.

즐거운 하루 되세요